2006年3月22日，李小姐（下称原告）看中广西某房地产开发公司（下称被告）开发建设的广西横县某楼盘一套商品房，并与被告签订了商品房认购书，约定：1、双方在签订认购书时原告支付10000元作为认购定金；2、原告于认购书签订后在被告取得《商品房预售许可证》之日起七日内到楼盘销售中心签订正式《商品房买卖合同》；3、如双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款，如认购人在约定时间内未与开发商签订《商品房买卖合同》的，定金不予退还。当天，原告依约向被告支付10000元购房定金。不久，原告不想购买此房，到售楼处要求退还定金未果。2006年9月6日原告以被告虚构事实，欺骗原告签订无履行期限的认购书为由诉至横县法院，要求确认双方签订的认购书无效，返还预付的购房定金10000元及利息。被告则声称认购书第2条说得清清楚楚，即原告应于认购书签订后在被告取得《商品房预售许可证》之日起七日内到销售中心签订正式《商品房买卖合同》，被告于2006年8月22日取得预售许可证，但原告没有依约前往签订正式合同属违约，其无权要求退还定金。

究竟该笔定金应否退还？李小姐的要求能如愿吗？ 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题的规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。从以上的法律法规规定我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

综合上述法律规定及分析，结合案例，单从就案办案的角度考虑，笔者以为，本案中并不存在“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，亦不属于“双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致”的情形，李小姐因自己的原因放弃购买房屋，不依约前往签订买卖合同，出卖方并不违约，亦不是不卖此房屋，那么不履行约定义务的一方无权要求返还定金，即：李小姐要求退还定金的请求不能得到支持。

（横县法院 季建雄 ）