举案细说：约定解除权的行使条件


提示：“解除权”行使的前提必须保证不能损害到社会公共利益，不得损害相对人的合法权益。法律公平原则强调一方当事人的给付与他方的对待给付之间应当具有等值性，如果允许随意解除合同，就会破坏这种等值性，导致过度保护被告的利益，损害原告的利益。
案情：原告向法院提起诉认，要求依法解除与被告之间的场地租赁合同，被告则提出反诉，主张“确认被告的解约通知无效”。据此，案件涉及到合同解除权的行使条件，法律对此究竟有怎样的规定？
解析：正确裁处此类案件，需要客观查明几个争议焦点：一是“11.21”事件的定性问题；二是被告的解约行为是否有效的问题；三是被告解约事由及关于三个月欠租即解约的内容是否显失公平、是否损害原告合法权益的问题。
（一）
涉案场地租赁纠纷不同于以往的普通合同
裁判案件需要关注宏观政策和长期连续性特征
裁处结果需要实现法律效果与社会效果的高度统一
原告将当初的“废弃场地”创建和发展成为全国规模化“果品市场”，融含的历史意义和社会价值非同小可，客观决定了本案的处理不能视同于普通的租赁纠纷。
本案具有一定的特殊性，表面上看是“场地租赁合同”纠纷，实质上涉及“山西运城市人民政府”与“广州市人民政府”的宏观政策调整，创建市场的根本目的在于解决山西百万果农卖果难问题；果品市场担负着贯彻落实党中央关于惠农富民宏观政策的社会功能。历经原告十多年的投资、管理、运营，培育成全国规模化果品市场，现已形成三亿元以上固定价值的资产；期间得到山西省、广东省以及国家相关部门的大力支持和鼓励，果品市场确已成为连接两地经济、文化的重要枢纽，切实成为运城百万果农基本生存、富余劳动力就业的保障性依赖，具有社会公益价值，案件的处理涉及运城地区广大人民群众的民生，涉及到原告百余员工的就业环境、涉及到百万果农的产供销经济链，需要高度关注这些特殊情节，审判思路需要真正实现法律效果与社会效果的高度统一。
（二）
判决前先行制裁被告暴力抢占市场扰乱诉讼程序的活动
案件审理程序中，被告上演极端手法，突破法律底限和红线，组织指挥百余人员持械武力夺取市场，被告无视法律、抛开法院、激化矛盾；纵有一万个理由，其行为也确已触犯法律禁忌，是典型的扰乱和破坏诉讼程序的违法活动，依据《民事诉讼法》第一百一十七条规定，在案件裁判前应当先行责令被告纠正和排除不法行为，为案件后续妥善处理创造条件。如果得不到有效制裁，等同于鼓励被告的违法，造成效访样板。原告对法庭认真细致调查并责令被告提供组织指挥事实情节，深表理解和感激，一直理性建议由法院责令被告退出市场，或联席地方有关基层组织，安排原、被告共同管理市场，待判决后根据情况再作交付。
（三）
被告的解约行为损害了原告的合法财产权
被告解约及抢占市场的行为，直接导致原告的权益受到损害，造成原告十年艰苦创业的成果损于一旦、一朝之间无家可归。二00一年三月二十八日双方签订《补充租赁合同》第二条第1项约定，合同期内该土地上所建全部不动产继续归乙方所有；二00二年四月订立的《场地使用合同》第九条第2项同样约定该项目土地上所建全部不动产归乙方所有，二00七年四月九日的《协议书》第二条约定使用期限到二0二七年三月三十一日止。原、被告双方订立的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方都应当遵守合同约定的权利和义务，根据“物权”优先于“债权”原则，合同有效期内原、被告约定了物权归原告所有，被告行使解除权，直接损害了原告的物权利益，被告的行为应受法律限制。
解除权行使的前提必须保证不能损害到社会公共利益，不得损害相对人的合法权益。法律公平原则强调一方当事人的给付与他方的对待给付之间应当具有等值性，如果允许随意解除合同，就会破坏这种等值性，导致过度保护被告的利益，损害原告的利益。
通过资产评估报告查知，本案原告遭受的损失远远大于租金及违约金。原告多年建成的不动产资产高达三亿多元，相对于欠租而言，原告的利益超越被告债权十多倍，如果因被告维护较少的利益，而损害原告较大的利益，属于显失公平，被告的行为是滥用合同解除权或过度维权。被告强制收回市场，破坏了市场交易秩序和市场的平稳运转，导致原告方所受的损失远远大于合同继续履行的违约赔偿，这与合同法公平正义的价值背道而驰。发生这种情况时，法律应当对合同解除权进行必要的限制，防范滥用或过度行使解除合同的权利，依法平衡私法意思自治与社会经济秩序的稳定，衡平合同当事人之间的权利义务，倘若支持被告的过度维权行为，结果使原告遭受的损害远大于违约赔偿金额度，根据《合同法》第五条、第六条、第八条规定，第二百一十六条规定，被告的行为构成违约。
（四）
被告强制占领和张贴通知对原告不能产生法律效力
1、虽然合同约定了解约权，但合同第十二条同时约定不得擅自解约。被告先行暴力抢占、同时张贴通知，解约与强制同步进行，被告认为“11.21”事件是解约“自主收回”，原告指责被告“暴力抢占”，究竟谁是谁非，法律界限十分清楚，翻开《民事诉讼法》第一百一十七条规定，明明白白规定“任何单位和个人采取非法私自扣押他人财产追索债务的，应当依法追究刑事责任，或者予以拘留、罚款”。被告认为原告欠租，采取私自扣押财产手段索债，组织一百多人闯进市场撵走员工、占领和封闭市场，不能不说是暴力或暴力相威胁，尤其是在案件进入诉讼程序中，被告抛开司法强行收回市场的行为是典型的藐视法庭，这样的事件在全国极为少见，被告的极端作法确已涉嫌违背刑法，原告反复投诉和强调，只等法庭的裁判文书中明确定性，这是不能回避的问题，是绕不过去的环节，极端行为发生在诉讼程序中，依据法律规定，要么出具司法建议书、要么拘留罚款、要么移交侦查机关，被告纵有一万个理由，也不能动粗动武。被告在一个时间节点上，让法律失去权威，让司法失去公信力，让原告失去果品市场，让一百多员工失去维持生存的饭碗。急需通过法律程序加以修复，原告的一百多名员工期待着，山西运城的百万果农翘首以待，期待审判法官用您高超的司法艺术，用您真诚的法官智慧化解矛盾，公正裁处。
根据《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力”。最高人民法院《民商事审判若干疑难问题》规定，对接到解约通知的一方向法院提出确认之诉，法院没有判决前，合同效力是解除还是没有解除的问题，最高人民法院的司法指导性意见是：审判实践中为了防止造成不必要的损失作出统一规定，在法院判决未下达前，合同不产生解除的效力，因此在法院判决未发生法律效力前，涉案合同继续有效，被告抢占市场的行为当然无效。
法律虽然规定了合同解除权，但任何权利的行使，都必须具备两个条件：一是依法合规；二是不得因行使权利而侵害到他人的权利，法律规定合同解除的程序必须经过“解约权条件的成熟”、“向相对方催告或通知”、“相对方行使异议权”、“合同关系实质解除后的清算与交接”等步骤，而且这四步程序有先后不同期间的时间差，被告同步进行的行为只注意和放大了自己一方的权利，超越了法律手段，伤害到原告方的权利。本案原告对被告的行为持有异议，并且通过司法程序提起诉讼。立法确认合同因一方违约而解除，不是仅停留于对守约一方的利益保护，合同法从兼顾各方利益衡平的价值为考量，依据《合同法》第九十六条规定，接到解约通知的一方对解除合同有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，这个条款明确规定了异议权，解除权应当在异议权诉讼经司法审理后，才根据情况确认是否解除。
本案被告直接抢占市场，无视解约权条件是否成熟、违背法律规定的解约告知程序，以强制扣押财产手段索债，“解约通知”与“强制占领”同步发生，既没有经过通知或催告程序，也未向原告送达，明显违背法律规定，侵害了原告的异议权，对原告不能产生法律约束力。
（五）
针对长期连续性合同
被告三个月解约权显失公平
法律规定的“合同解除权”并非不受法律限制的权利，根据合同性质不同而有不同限定，任何权利都会受到法律不同的调整和约束。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同内容上不特别重要时，即使债务人在履行期限届满后履行，也不致于使合同目的落空，在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同。要根据合同情况区分“量的不完全履行”和“质的不完全履行”，如果属于量的不完全履行，可以由债务人补充履行，使之符合合同目的。现行法律没有采取当然解除主义，因此，被告认为三个月条件具备时，合同自然解除并强行收回市场的说法，不能成立，依据合同法第五十四条一款（二）项及第二款规定，对显失公平的条款、最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更，因此，当事人对合同第五条关于三个月不交租金就解除的条款，以合同客观情况发生变化，显失公平为由，有权要求变更。
（六）
被告有重大在先违约行为时
不得采取解约方式主张权利
法律对合同解除事由的规定既是对解除权的授与，也是对解除权的限制，被告认为合同中约定了三个月欠租视为放弃权利，这一约定至少应当建立在被告是完全守约一方才能满足这一条件。
被告违约在前，原告欠租抗辩：
1、二00七年四月九日的《协议书》第一条规定，乙方坚决支持甲方城中村改造工程，将共计10148平米土地交回甲方城中村改造使用，甲方城中村改造所建的房屋除甲方村民自用外，剩余房屋全部出租给乙方使用，不能出租给江南市场或由其他人经营变相的配套给江南市场使用与服务，否则，视为甲方违约，但被告改造完的房屋却出租给了江南市场，被告构成实质违约，给原告造成巨额损失，被告有违约事实，就不得首选解约方式。
2、被告出租的场地原先被政府规划为“绿地”，不能建市场，被告无法从中获益，被告要求原告通过革命老区政府商请广州市主管部门，将四十万平方米的绿地规划变更为市场用地，被告承诺用原告出面报建变更规划后的八万平方米市场用地补足到此前签订的四至面积里，当原告经过多方努力完成规划变更后，被告因原告的努力而额外享受三十万平米的获利，却没有向原告补足合同约定的四至面积，而是将原告使用四至面积中的九万平米高价转租给江南市场，被告存在重大违约事实，原告享有以租金延付的抗辩理由，被告不能采取解约方式，只能主张违约责任。
（七）
原告延期付租确有正当理由
原告未按期付租有正当理由，《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。根据此条规定，承租人有正当理由没有支付租金的，出租人不得行使解除权。依照最高人民法院相关司法指导案例，如果解约一方本身存在违约的，则无权首选解除合同方式。本案被告方存在交付面积短缺、未履行承诺等严重违约事实，被告的解除权受到质疑和限制，承租人有正当理由的情况下，可以延期付租，甚至拒绝付租，且不需要承担法律责任。
司法实践中承租人具有正当理由拒付租金的主要情形是：因出租人没有履行合同约定的义务，如交付面积不符合约定；承租人自身情况暂时无力支付租金，如出现经济上暂时困难，可以延期。
1、原告付租发生暂时困难，被告明知这一情况。被告接受林某某关于债务加入的承诺，被告未向其接受替代偿债的承诺人先行主张还债，就不得直接向原告提出解约，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，次承租人代为支付租金，可以折抵租金。
2、被告提交的由次承租人形成的承诺书，对分期付款和贷款还债有明确约定，被告直接越过债务承受方并强行收回市场，说明被告以欠租为由收回市场的作法违背诚实信用原则。另从案件事实发现，被告实质上是利用次债务人恶意促成解约条件，帮助次债务人从原告手里抢夺市场经营权，依据《合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被告与次债务人故意促成解约条件的，依法视为解约条件不能成立。
3、被告与债务加入者林某某之间存在串通和不正当竞争嫌疑：通过11.21事件查知，被告将原告及公司百名员工全部撵出市场，却特意留下原告的债务人林某某等三人继续承包经营，林某某正是给被告承诺替代原告偿债的债务人，据知情人在派出所里提供的证言证实，被告将市场收回转租给林某某开办的物业公司，这一点充分说明，林某某与被告有意识串通抢夺市场经营权，恶意促成解约条件的成熟，全案背后隐藏深层问题，租金只是借口，非法抢占原告多年打造的三亿元市场资源及果品市场经营权才是真实动机，原告提供的证据也能说明这一十分不寻常的事实，原告曾多次向被告和被告的上级主管单位请示过林某某因欠租、滋事等行为导致和激化矛盾的问题，被告明知林某某存在违约事实，还专门对林某某格外照顾，不得不令人深思。
（八）
果品市场在两地政府的主导下创建
担负着稳定山西运城地区劳动力跨省就业的社会保障功能
原告在政府的主导下创建的市场具有社会共益事业性质，切实解决了革命老区农村富余劳动力就业保障，因此一直得到两地人民政府的大力支持，原告精心打造的市场和平台，索连着五六百家个体工商户的利益，果品类集贸市场客观上已经成为拉动广东和山西两地经济、文化交流的枢纽和集散地，实现了多元化资源配置，形成不可估量的无形资产，原告必须妥善保护广大商户和果农群体的权益。被告的抢占行为造成诸多果商果农的生计危困，影响到普通群众的利益，被告采取简单粗暴的手段抢夺市场经营权，将原告的资产抢到手，变成被告获利的机器，这是典型的侵权行为，影响大局和导致社会不稳定因素，被告的行为不应当得到法律支持。
    （九）
    讼争合同符合继续履行的法定和约定条件
    被告暴力强抢行为和解约行为不受法律保护，原告与被告的合同应当继续履行，原告已经筹备了租金并愿意一次结清，被告在接受租金的同时，应当将市场经营权交给原告。